مطالبات بتحديث وتطوير «الحاسبة الإيجارية» في دبي

دعا مجموعة من الخبراء والمتخصصين العقاريين في دبي، السلطات إلى الإسراع في تحديث «حاسبة الإيجارات» حتى تواكب التغيرات التي تشهدها سوق الإيجارات العقارية في الإمارة.

وقالوا لـ«الخليج» إن الآلة الحاسبة هي إحدى الأدوات والأساليب الفعالة التي يستخدمها الملاك والمستأجرون للحفاظ على حقوقهم القانونية في سوق الإيجار، بالإضافة إلى أنها تساهم بشكل كبير في تقليل النزاعات بين الأطراف بشكل كبير. تنسيق علاقات التأجير وتحقيق استقرار أسعار الإيجار في مواقع مختلفة.

وهي تتطلب أن يكون للعقود الجديدة وزن أكبر من العقود القديمة لأن العقود المبرمة منذ ستة أشهر لا يمكن مقارنتها بالعقود الموقعة هذا الشهر بسبب تغير الأسواق المحلية. وأضافوا أنهم تلقوا العديد من الشكاوى من الملاك والمستأجرين بأن “حاسبة الإيجار” الحالية لا تلبي رغباتهم، بل إنها في بعض الأحيان غير عادلة لأنها لا تعكس القيمة الحالية للسوق.

وأكدوا أن الآلة الحاسبة أداة ممتازة لتنظيم عملية زيادة الإيجار حتى لا يتعرض المستأجرون للظلم، لكن هناك عاملان يؤديان إلى انتقادات سلبية لها، الأول أنها لا يتم تحديثها بسرعة، والثاني أنها لا تأخذ في الاعتبار نفس المنطقة الاختلافات والمتغيرات بين خاصية وأخرى.

تلقت “الخليج” العديد من الشكاوى والأسئلة حول حاسبة الإيجار من المستأجرين وأصحاب العقارات في دبي، حيث أنها لا تقوم بتحديث قيمة العقار أو الوحدة السكنية المراد استئجارها أو استئجارها بشكل واضح.

وطالبوا سلطات دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالتدخل لإنهاء ارتفاع أسعار الوحدات السكنية التي يرغبون في استئجارها لأنها لا تتماشى مع أسعار السوق والمنطقة التي يريدون العيش فيها.

وذكروا أن الآلة الحاسبة أظهرت لهم في السابق السعر الصحيح والمناسب للمنطقة التي يريدون استئجار شقة أو وحدة سكنية فيها، فيما لم تظهر اليوم تحديثاً واضحاً بخصوص سعر السوق الصحيح.

اسماعيل حمادي – مهند وديع – محمد فرحي

• تقليل الصراع

وقال إسماعيل الحمادي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة الرواد العقارية المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري: تعد حاسبة الإيجارات في دبي إحدى الأدوات الفعالة التي يمكن لكل من الملاك والمستأجرين استخدامها لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية. حقوق السوق، موضحاً أن ذلك يساعد على تقليل نسبة النزاع بين الطرفين، مضيفاً: «لقد تعززت علاقة التأجير بشكل كبير، كما اتجهت أسعار الإيجارات في مختلف الأماكن إلى الاستقرار. ”

وأوضح الحمادي أن الشك الأكبر وراء توقفها ربما يكون تحديث البيانات والمدخلات التي تعتمد عليها في حساب الإيجارات، أو إدراج مناطق جديدة في القائمة، أو العمل على إدخال بيانات جديدة وإضافية من شأنها تغيير القيم الإيجارية، على حد قوله. مستبعداً احتمال عدم استئنافه لأن تعليقه الدائم قد يزيد الضغط على إدارة المنازعات الإيجارية في دبي.

وأشار الحمادي إلى أن من مميزات الحاسبة أنها تقلل من النزاعات وتقدم للمستثمرين والملاك والمستأجرين أفكاراً حول أسعار الإيجارات، فيما من عيوبها أنها أحياناً غير عادلة للمستأجرين في مناطق معينة، بسبب اعتمادا على المرافق والخدمات التي يقدمها المبنى قد تكون تكلفة الإيجار أعلى وبطرق أخرى سيكون ذلك غير عادل للمالك فيكون العائد الإيجاري أقل مقارنة بتكلفة تشغيل العقار ومرافقه والعقار الكثير ويدفع أصحاب العقارات رسوم خدمة سنوية مقابل ذلك، داعية أصحاب العقارات والمستأجرين إلى الاستفادة من خدمة تقييم الإيجارات عبر منصة «دبي ريست».

• ضرر بالسوق

وقال: “بالنسبة لأصحاب العقارات، فإن رفع الإيجارات دون اللجوء إلى “حاسبة الإيجار” قد يضر السوق أكثر من نفعه. ووفقاً لقوانين العقارات الحالية في دبي، لا يستطيع الملاك زيادة الإيجارات بأكثر من 20% من الإيجار”. “القيمة السوقية للمنطقة، وفي هذه الحالة يحق للمستأجر زيادة الإيجار فوق 20% من القيمة السوقية للمنطقة. شكاوى ضد المالك وطلبات قانونية لتخفيض الإيجار.”

وأضاف: «على الرغم من توقف حاسبة الإيجار، إلا أن الجهات المعنية لم تتخذ أي قرار بشأن التغييرات التي طرأت على قانون حاسبة الإيجار المعتمد في دبي، والذي ينص على أنه إذا كانت النسبة أقل من حاسبة الإيجار، فلا يجوز زيادة الإيجار على المستأجر. العقد.” 10% من القيمة السوقية للمنطقة. إذا كانت نسبة التغير أقل من 11-20% من القيمة السوقية للمنطقة يضاف 5%.

وتابع: “إذا كانت نسبة التغير بين 21-30% و31-40% على التوالي، أقل من القيمة السوقية للمنطقة، فإن الزيادة تبلغ 10% و15% من القيمة على التوالي؛ وإذا كانت نسبة التغير أقل من القيمة السوقية للمنطقة القيمة السوقية فتصل الزيادة إلى 20% التغيير 41% فأكثر أقل من القيمة السوقية للمنطقة ولا يحق للمالك زيادة المبلغ فوق تلك القيمة ما لم يتم التوصل إلى اتفاق مع المستأجر.”

• أضرار الانقطاع

ويرى الحمادي أن عطل الآلة الحاسبة يصب في مصلحة الملاك وليس المستأجرين، لأنه إذا استمر العطل هناك احتمال أن يوافق الملاك في منطقة ما على سقف موحد لأسعار الإيجارات، وهو ما لن يتم توفيره للمستأجرين. مع وفرة الخيارات، لذا يضطرون، خاصة ذوي الدخل المحدود، إلى البحث عن خيارات أفضل خارج الإمارة، وهو ما لا يصب في مصلحة الملاك وسوق عقارات دبي على المدى الطويل.

• تحديد نسبة السعر

وقال الدكتور مهند الودية، المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية ومدرب معتمد في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، إن حاسبة الإيجارات لم تتوقف عن العمل منذ إطلاقها عام 2013، لكنها تظل أداة تستخدم لتحديد الإيجارات. معدلات زيادة الإيجار حسب الدولة منطقة دبي.

وقال الودية: «إن الطلب الكبير على العقارات والإيجارات في دبي ساهم بشكل كبير في الارتفاع الكبير الأخير في أسعار الوحدات السكنية، لذا اشتكى بعض الملاك من أن الآلة الحاسبة لا تلبي رغباتهم ولا تظهر النسبة الفعلية التي يريدونها». يتوقعون لممتلكاتهم.” الملكية، حيث أن الآلة الحاسبة تحد من الزيادات العشوائية.” مقابل الإيجار الذي قد يكسبونه. ويؤكد أن الآلة الحاسبة أداة ممتازة لتنظيم عملية زيادة الإيجارات حتى لا يتعرض المستأجرون للظلم، لكن بحسب رأيه هناك عاملان يؤديان إلى انتقادات سلبية للآلة الحاسبة: «لا يتم تحديثها بسرعة، ولا يتم تحديثها بسرعة». “تأخذ في الاعتبار الاختلافات والمتغيرات الموجودة من عقار إلى آخر في نفس المنطقة.”

• مواكبة التغييرات

وكشف محاضر معتمد من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن مجموعة من الخبراء والمتخصصين في المجال العقاري، تواصلوا مع الجهات المعنية لتسريع عملية تحديث الحاسبة بشكل شهري، لأن السوق، على حد وصفه، يتغير بسرعة كبيرة و لذلك يجب أن تواكب الحلول التغيرات، مع مراعاة الاختلافات بين مبنى وآخر في نفس المنطقة.

على سبيل المثال، يجب ألا تحتوي منطقة ما في دبي على مبنيين، قديم وجديد، مقيمين بنفس السعر، لذلك يجب أن يأخذ مؤشر الآلة الحاسبة في الاعتبار عمر المبنى والخدمات والمرافق المقدمة ومساحة الطابق وما إلى ذلك. الشقق والاختلافات الأخرى.

وأوضح المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية أن سلطات دائرة الأراضي والأملاك في دبي تعمل جاهدة على إيجاد حلول لهذا التحدي من أجل إعطاء كل عقار الحقوق الصحيحة، مما يتطلب إعطاء العقود الجديدة وزناً أكبر من العقود القديمة بسبب التغيرات المستمرة في الوضع المحلي. في السوق، لا توجد طريقة لمقارنة عقد صدر قبل ستة أشهر مع عقد تمت صياغته هذا الشهر.

• المستفيد المتوقف

وقال محمد الفلاحي، المدير العام لشركة رويال باي العقارية: “على حد وصفه، فإن أكبر المستفيدين من توقف “حاسبة الإيجارات” عن العمل بسبب التحديث هم الملاك والمستأجرون والمستثمرون ومقيمو الإيجارات في دبي”.

وأضاف: «الآلة الحاسبة تساعد على تقليل الزيادات العشوائية في الإيجارات في مختلف مناطق دبي، خاصة بعد أزمة كوفيد-19 التي شهدت زيادات كبيرة في الإيجارات».

وحول شكاوى الملاك والمستأجرين من أن «حاسبة الإيجارات» الحالية لا تلبي تطلعاتهم وغير عادلة في بعض الأحيان، أوضح أن شريحة كبيرة من هذه الفئة تواجه مشاكل واضحة في دقة الأرقام المذكورة في الحاسبة، لأنها لا تفعل ذلك. تعكس القيمة السوقية الحالية، الأمر الذي اضطر بعض الملاك إلى تقديم طلبات تخمين أو تثمين العقارات عبر التطبيق الذكي «دبي ريست» الذي يتقاضى رسوماً، ولم تحقق الآلة الحاسبة طموحاتهم في الآونة الأخيرة.

• دقة البيانات

وأشار إلى أن من فوائد الآلة الحاسبة أنها تقلل من حدوث الزيادات التعسفية في الإيجار من قبل الملاك ويمكن أن توفر للمستأجرين خريطة طريق لفهم القيمة الإيجارية لكل وحدة يخططون للعيش فيها وفهم الإيجار وفوائده. القيمة في مختلف إمارات دبي، تمثل الشفافية بالنسبة للمستأجرين والملاك والمستثمرين، ولكن من السلبيات أن الزيادات الأخيرة في الإيجارات كانت غير دقيقة بسبب الطلب القوي على الإيجار.

وكشف أنهم قدموا اقتراحات للجهات بشأن الآلة الحاسبة، أبرزها أن تكون مطابقة للسعر أو القيمة الإيجارية الحالية بنسبة 80%.

دبي تتحرك لحل النزاعات الإيجارية

• متى يحق للمالك رفع الإيجار؟ ما هي النسبة؟

يرغب معظم أفراد المجتمع في إمارة دبي دائمًا في التعرف على الضوابط والقوانين التي تحكم مالكي العقارات من حيث زيادة قيمة بدل الإيجار السنوي، ومتى يستحقون البدل، وكيفية الحصول عليه، وما قيمة البدل البدل هو . يزيد؟

وتنص أنظمة الإيجار في دبي على أنه لا يحق للمالك زيادة قيمة بدل الإيجار السنوي إلا بعد مرور 3 سنوات من تاريخ توقيع العقد، سواء كان عقد إيجار قصير الأجل أو طويل الأجل. يهدف القانون إلى حماية حقوق جميع الأطراف.

لا يجوز للملاك زيادة الدعم الإيجاري للعقار السكني لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر.

ويهدف قانون الإيجار المعمول به، والذي يحدد القيم الإيجارية في دبي لمدة 3 سنوات، إلى تشجيع الاستثمار في الإمارة وزيادة معدلات الإشغال في عقارات دبي مع دعم استقرار المستأجرين في دبي، مما سيساعد بالإضافة إلى الاستقرار، على عدم التحرك كل عام بحثًا عن إيجار أقل. الشركات التي تتطلع إلى تطوير خططها المستقبلية على المدى المتوسط.

• حاسبة الإيجار

عملية استخدام حاسبة الإيجار في دبي بسيطة لأنها تسمح لك بمقارنة سعر العقار مع متوسط ​​سعر العقارات المماثلة في نفس المنطقة. ومن خلال حاسبة الإيجار في دبي، يمكن للمستأجر أيضًا معرفة ما إذا كان الإيجار السنوي الذي يتقاضاه مالك العقار أعلى من المبلغ المطلوب.

• مؤشر زيادة الإيجارات

وفقًا لمؤشر أسعار الإيجارات من موقع ZhiTou Map، يتوقع أصحاب العقارات زيادة الإيجارات على النحو التالي:

• إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20% من متوسط ​​الإيجار السنوي في المنطقة، فقد يتم تطبيق رسوم إضافية بنسبة 5%.
• إذا كان الإيجار أقل بنسبة 21-30% من متوسط ​​الإيجار السنوي في المنطقة، فقد يتم تطبيق زيادة الإيجار بنسبة 10%.
• إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31-40% من متوسط ​​الإيجار السنوي في المنطقة، فإن الإيجار يزيد بنسبة 15%.
• إذا كان الإيجار أقل من 41% من متوسط ​​الإيجار السنوي في المنطقة، يمكن تحصيل 20% إضافية من الإيجار
• إذا قام المستأجر بدفع الإيجار في الحدود المقررة، فلن يتم زيادة الإيجار.